Ny verdiøkning for næringseiendom
Nå når vi går inn i sommeren 2011, har de fleste segmenter av næringseiendom steget i verdi i over to år, skriver analysesjef Ragnar Eggen.
Faksimile Kapital 11/2011
Selv om verdiene i snitt fortsatt ligger lavere enn toppen av forrige konjunktursyklus i 2007, og i så måte henger langt etter boligmarkedet, er det gode nyheter for investorer i vår bransje.
Det er enighet i markedet om at verdier på næringseiendom nådde et topppunkt ved slutten av 2007, da den første delen av finanskrisen hadde begynt å gjøre seg gjeldende, med raskt stigende renter og sviktende sysselsettingstall. Frem til dette tidspunktet hadde verdiene steget raskt, med basis i gode lånevilkår og høy belåningsgrad kombinert med raskt stigende leienivåer – spesielt i kontormarkedet i Oslo. Årene 2008–2009 inneholdt en relativt bratt nedtur, men etter en utflating har både transaksjonsmarkedet og verdinivåene tatt seg opp igjen.
Ettersom vi i analyseavdelingen i Akershus Eiendom har en stor aktivitet som ekstern verdivurderer av næringseiendom, har vi satt opp et sett indekser av eiendomsverdi, basert på et representativt utvalg av relativt like eiendommer som vurderes kvartalsvis. Denne indeksen tar utgangspunkt i “maksimalverdier” som ble oppnådd i 2007, og uttrykker verdien før og etter i prosent av denne høyeste verdien. I grafen har vi gjengitt verdiutviklingen for to segmenter av kontorbygg i Oslo, fra slutten av 2005 og til i dag.
Som man kan se av grafen, har en investor som kjøpte kontorbygg med lange leiekontrakter i 2007, nesten tatt igjen det tapte; vår indeks står på 93 prosent av verdien i 2007, vel å merke med noe hjelp av konsumprisindeksen som regulerer de aller fleste leieinntekter, og dermed eiendomsverdi. Investorer som satset på eiendom med korte kontrakter i 2007, har derimot tapt i snitt 25 prosent av verdien – men i begge tilfeller må man ha i bakhodet at investorene har hatt mellom fem prosent og åtte prosent årlig avkastning (i form av leieinntekter) på totalkapitalen i perioden, og i tillegg har mange også fått en effekt av spart formuesskatt. Bildet er mer variert og nyansert enn dette, men indeksene gir et bilde av verdiendringene i to typiske segmenter som anses som ganske likvide.
Den økonomiske nedturen i Norge har ikke vært så dyp som fryktet, men en stille takk bør også sendes til bankene, som ikke har vært spesielt ivrige på å presse lånekunder som har tapt mye verdi. Mange av dem som har tatt beslutninger om dette, har nok vært kjent med erfaringene fra tidlig 1990-tallet. Den gangen eskalerte eiendomskrisen fordi bankene fremtvang salg i et dårlig marked, noe som presset verdiene og lånekundene ytterligere.
En litt uventet “joker” for verdier av næringseiendom med korte kontrakter, er muligheten for omregulering og riving og/eller ombygging med boligutvikling som formål. De norske boligprisene, representert ved NEFs landsdekkende prisindeks (lagt inn i diagrammet med samme tap/vekst-skala i prosent), kom veldig fort over finanskrisen og ligger nå ca. 11 prosent over det tidligere toppnivået. Selv om det er store kostnader forbundet med ombygging, ser vi nå stadig flere eksempler på at eiere av “slitne” kontoreiendommer i Oslo søker omregulering til bolig, og finner ut at dette i mange tilfeller er svært lønnsomt. Dette bør på sikt medføre økt kontorleie, dersom trenden fortsetter i større skala.