Markedet våkner
Høsten 2010 har vi merket et skifte i hvordan kontorleietakerne i Oslo ser på fremtiden. Leietagere som søker nye lokaler, håper å benytte mer areal i sine nye lokaler sammenlignet med de gamle, skriver analysesjef Ragnar Eggen.
Faksimile: Kapital 19/2010
Endring i arealbehov
Kontorledighet i Oslo
Dette er godt nytt for gårdeierne i kontormarkedet, men gleden kan fort blekne ettersom utbyggerne svarer med rekordvolumer av nye kontorbygg.
Da vi i fjor gjennomførte vår årlige undersøkelse av behovet for nye kontorarealer i Oslo, var tilveksten negativ, det vil si at de bedriftene som planla å flytte, ville benytte et lavere areal i sine ønskede nye kontorlokaler i forhold til sine gamle lokaler (undersøkelsen gjelder bare bedrifter som er i flytteprosess, og indikatoren må derfor ikke tas som prosentvis behovsendring i hele markedet). Som man kan se av den første grafen, er årets netto ønsket nytt areal syv prosent større enn de gamle arealene. Det er vesentlig lavere enn toppårene 2006 og 2007, men like fullt en reversering av fjorårets tall og noe som reflekterer en tiltagende optimisme i flere bransjer.
Det er viktig å merke seg at selv om sysselsettingen vil være lavere i desember 2010, sammenlignet med ett år tidligere, har stemningen hos bedriftene snudd. Ifølge Norges Banks kvartalsvise stemningsrapport er det nå langt flere bedrifter som ser for seg å ansette flere i den kommende 12-månedersperioden, enn det er bedrifter som planlegger å redusere staben. Bevegelsen i denne indikatoren faller tydelig sammen med etterspørselen etter kontorer i Oslo slik vi måler den. Slik sett kommer arealbehovet til syne før de nyansatte faktisk er på plass.
Tilbudssiden har også våknet, mest som en konsekvens av lave byggekostnader (totalenterprise-tilbudet er ned ca. 30 prosent siden toppen) og lave salgsyielder for utleide bygg. Vi har det siste halvåret observert at det er blitt varslet nær 100.000 kvadratmeter nye kontorbygg i Oslo som vil kompletteres i årene 2012 og 2013; dette betyr at samlet nytt volum er justert opp til ca. 310.000 kvadratmeter for de to årene til sammen. De fleste av de nye arealene har allerede leietager, men utviklingen vil generere flere ledige eldre bygg når leietakeren flytter inn i nybygget. Vi tror nå at det vil komme ytterligere ca. 100.000 kvadratmeter for disse to årene, i form av nybygg som varsles de kommende 12 måneder, de fleste med signerte leietagere.
Som vi ser av graf nummer to, er summen av våre anslag nå at tilbuds- og etterspørselssiden vil vokse med omtrent like store volumer i løpet av de nærmeste årene, om enn litt i rykk og napp. Dette vil gi en kontorledighet som svinger mellom syv og ni prosent, et middels nivå historisk sett. Det voksende volumet av nybygg på noen års sikt skaper en viss risiko for at ledigheten kan stige hvis veksten lar vente på seg eller blir svakere enn antatt. Dersom veksten blir som de fleste makroøkonomer forventer, vil vi imidlertid se et marked som er sånn noenlunde i balanse og der leienivåene stiger svakt, men jevnt for kvalitetsbygg med gode beliggenheter. Last ned artiklen som pdf.