Fremleiespøkelset som bleknet
Da den inneværende nedturen begynte, forventet de fleste en oppgang i antallet kvadratmeter kontor som ble tilbudt på fremleie i Oslo. Her vil vi se på hvorfor det ikke gikk slik, og hvorfor dette er et godt tegn for utleiemarkedet, skriver Ragnar Eggen, analysesjef hos Akershus Eiendom i en gjestekommentar i Kapital.
Faksimile: Kapital 21/2009
For omtrent ett år siden begynte flere leietagere i Oslos kontormarked å tilby deler eller hele arealer på fremleie. Denne situasjonen fikk gårdeiere til å rive seg i håret, da de så for seg en lang periode der leietagerne ville gå dem i næringen og dumpe leieprisene tilbake til 2004-nivåer.
Fremleie er spesielt ødeleggende for et utleiemarked ut fra følgende årsaker:
Fremutleieren har gjerne en kort horisont, stort sett alltid under 10 år og gjerne under 5 år. Dette gjør at kontantstrømmen litt frem i tid er mindre interessant, og han har også gjerne bare ett lokale å leie ut. Fremutleieren taper penger hver måned lokalet hans står tomt, på en mer direkte måte enn en gårdeier gjør.
Fremutleieren vil kutte tapet så fort som mulig og vil logisk sett måle hver måned uten leie opp mot summen av den gjenstående leie han selv må betale på lokalet. Dette gjør prisdumping til en rasjonell strategi. Slik sett agerer fremutleieren på en måte som er stikk i strid med hva gårdeiere gjør, og et tilstrekkelig antall slike aktører i et marked driver prisene nedover raskt.
Da finanskrisen startet, kom flere lokaler på markedet på grunn av nedbemanninger og enkelte konkurser. Acta og Pareto er eksempler på de to første, mens Glitnir sto for den største konkursen i bransjen. Nær sagt alt arealet etter denne typen aktører ble tilgjengelig i Oslos prestisjeområde fra Vika til Tjuvholmen, og det var med på å trekke leienivåene drastisk ned i dette området.
Men den neste bølgen med konkurser og masseoppsigelser uteble. Både kontorledigheten, og andelen av dette som var fremleie, økte en del frem til andre kvartal i år, men arbeidsmarkedet unngikk den store knekken. Konkurser og oppsigelser har dessuten stort sett utspilt seg i byggebransjen og tradisjonell industri, men ikke med store konsekvenser for store kontorbrukere i Oslo. Nå i fjerde kvartal merker vi at de beste fremleiearealene blir leid ut i raskt tempo, og det er sannsynlig at det vil være et mindre volum i fremleiemarkedet ved årsskiftet enn det var ved slutten av tredje kvartal.
Grafen viser utviklingen i ledighet, herav andelen på fremleie, i løpet av det siste året.
Typisk er det kanskje at man i fjor høst forventet en gjentagelse av forrige krise i kontormarkedet, der opp mot 25 prosent av ledige lokaler var fremleiearealer. Dette gjentok seg ikke fordi krisen i liten grad har rammet de kontortunge bransjene i Oslo, når man ser bort fra finansbransjen. I 2001-2003, derimot, oppsto krisen i IT- og telekombransjene, og de fleste fremleiearealene kom fra disse bransjene. Det har så langt i denne krisen blitt lite berørt, i tillegg til at offentlige bedrifter faktisk har ekspandert.
Når fremleie står for en ganske liten del av ledigheten, opplever man nå at presset nedover på leienivåene nærmest har stoppet. Gårdeierne har til en viss grad avblåst panikken fra i fjor høst og i vår, og spesielt de som har lokaler med høy kvalitet ser nå lysere på de nærmeste par årene. Dette betyr ikke at ikke ledigheten fortsatt vil øke, og lokaler med dårlig kvalitet og/eller beliggenhet vil fortsatt få et par harde år til.
For kontorledigheten som helhet forventer vi nå at den topper ut på 8,5 prosent ved slutten av neste år for Oslo-markedet, en moderat revisjon ned fra 9 prosent som var vår prognose for samme tidspunkt fra mars i år. Bedringen kommer som følge av reviderte makroprognoser; spesielt sysselsettingen i Norge ser nå ut til å få en svært begrenset nedgangsperiode. Som følge av dette ser også leienivåene ut til å flate ut allerede i første halvår 2010. Last ned hele artiklen som pdf.