Artikler

Et friskmeldt transaksjonsmarked

Faksimile: Kapital 5/2010

For et halvt år siden, i september 2009, kommenterte vi i denne spalten at markedet for kjøp og salg av næringseiendom var svært tregt og svært få transaksjoner faktisk gikk igjennom.

Våre jevnlige verdiberegninger og analyser tyder nå på at verdibunnen ble passert i 2009 for de aller fleste segmenter av næringseiendom. Handelseiendom så lysere tider så snart forbruket begynte å øke igjen, og kontoreiendom nådde bunnen en gang mellom 1. og 3. kvartal 2009, litt avhengig av hvilke leiekontrakter eiendommen var bundet opp med.

Figuren under illustrerer vår statistikk over verdioppgang og -nedgang i perioden 2006–2009. Her er to grupper av kontoreiendom i Oslo vist; en som viser den typiske bombesikre avkastningseiendommen med en sikker aktør på en lang leiekontrakt, og en som inneholder kontoreiendom med svært korte kontrakter, typisk cirka to år. Toppen av diagrammet representerer den maksimale verdien som eiendomssegmentet hadde i hele tidsrommet, som 100 prosent av maksverdien, og lavere nivåer viser hvor mange prosent av denne verdien som en gjennomsnittlig eiendom i gruppen var verd på øvrige tidspunkter i perioden.

Kontoreiendommer med lange sikre kontrakter har, slik vi ser det, steget i snart ett år sammenhengende, med mellom syv og ti prosent, etter et verdifall på mer enn 20 prosent. Regnet i salgsyield tilsvarer toppen av denne kurven en direkteavkastning ved salg på 5,25 prosent, bunnen i 1. kvartal 2009 tilsvarer ca 6,75 prosent, og nå ligger vi på et sted mellom 6,00 og 6,25 prosent.

Den andre kurven, kontoreiendom med svært korte kontrakter, er noe mindre avhengig av rentenivået, men langt mer koblet til bevegelser i leienivået. Med en sterk nedgang både i leienivåene og i forventningene om fremtidig utvikling har dette segmentet i snitt mistet nesten en tredjedel av verdien siden slutten av 2007. Det er kun helt nylig at vi har sett tegn til en verdioppgang, i takt med at leienivåene ser ut til å bunne ut.

Kjøpersiden i markedet for næringseiendom er nå langt mer aktiv enn bare for et halvår siden. Bankenes fornyede utlånsvillighet og lavere marginkrav har mye av æren for dette. Vår oppfatning var at det var flere kjøpere som kunne tenke seg å gå inn i første halvår i fjor, men flere av disse fikk ikke lån selv om de var “bunnsolide” kunder. Da kredittmarginene for bankene deretter falt bratt, var de raske til å sende dette videre til vårt marked. Solide investorer som kjøper solide prosjekter får nå ned mot 150 punkters margin på swaprentenivået (og til og med lavere i noen tilfeller). Flere kjøpergrupper har derfor blitt mer aktive, også i takt med at makroutsiktene ble revidert oppover mot slutten av fjoråret. Vår oppfatning av selgersiden i markedet er at det er et vidt spekter av motiver for å selge nå. Den raske yield-nedgangen har fått flere til å se oppside ved å selge, og man har fjernet seg fra frykten for at man skal få en for dårlig pris fordi det er altfor få kjøpere til stede. Noen eiendomsinvestorer trenger kapital for å redusere gjeldsgraden eller investere i øvrig eiendomsmasse, andre har ferdigutviklet eiendom eller ønsker å refokusere investeringene, og atter andre selger seg ut av eiendom som de ikke trenger.

Markedet oppfattes nå som mer “normalisert”, da det ikke er særlig mange investorer som venter en rask verdioppgang eller -nedgang som følge av makroforholdene (primært leiemarkedet og långiverne). Det er nå et oppdemmet behov for å gjøre transaksjoner av “udramatiske” årsaker. Vi blir ikke overrasket om omsetningsvolumet for 2010 blir 50–100 prosent høyere enn i 2009, da bygg og tomter verd et sted mellom 13 og 15 milliarder kroner skiftet eiere i vårt marked. Last ned hele artiklen som pdf.