Bra trøkk i transaksjonsmarkedet
I skrivende stund tikker de siste transaksjonene i 2010 ut til offentligheten, og vi kan oppsummere at salgsvolumet av næringseiendom nesten tredoblet seg på ett år, da vi lander ganske nær 40 milliarder i solgt volum, skriver analysesjef Ragnar Eggen.
Faksimile Kapital 4/2011
Sett fra et meglerståsted har 2010 vært svært bra, med flere budrunder, mange oppdrag som er blitt løst og med mer konkurranse i utlånsmarkedet som har gitt flere kjøpere mulighet til å gå inn på flere forskjellige typer næringseiendom. Syndikater har i store deler av året vært den ledende kjøpergruppen ved siden av tradisjonelle eiendomsselskaper. Grafene viser hvordan storparten av transaksjonsvolumet (der vi så langt har komplett informasjon) fordeler seg over året, geografisk, og sett i forhold til eiendomssegmenter og kjøpergrupper.
Oslo står for en noe lavere del av totalvolumet enn hva vi vanligvis har sett; dette skyldes delvis endel store enkelttransaksjoner (Sektor-gruppen veier tungt her) men også at mange mindre eiendomsselskaper har vært aktive kjøpere i sine lokalområder, sannsynligvis da de endelig har fått bankenes godkjenning til å investere og føler seg trygge på at den økonomiske nedturen er passert.
I kategorien “corporate-transaksjoner” som inkluderer selskapssalg og børsnoteringer, var det også i fjor betydelige enkelttransaksjoner, og den største av alle er Sektor-gruppens salg av hoveddelen av sin portefølje av kjøpesentre (denne transaksjonen på 5,5 milliarder veier som man kan se svært tungt i statistikken nedenfor). Imidlertid ble ikke alle forventninger innfridd, som da børsnoteringen av Maud Eiendom ikke ble realisert. Det kan tyde på at endel investorer er skeptiske til nye konstruksjoner med stor geografisk spredning og mange små eiendommer, etter å ha vært med på verdifall i fond og selskaper med deler av denne profilen. Pareto Project Finance sto bak dette, og var ellers en av de aller største kjøperne med nesten fem milliarder investert i eiendom, i ulike fond og syndikater. Salget av Norgani er nesten hele volumet som ble solgt i hotellsegmentet i 2010, og merk at vi her bare har tatt med verdien av de norske hotellene.
Det er verd å merke seg at trenden med en stor andel utenlandske kjøpere ikke ble videreført fra første kvartal. Generelt er det mange nok av de sterke norske aktørene på banen til at eiendom finner innenlandske kjøpere, selv om interessen er til stede fra flere utenlandske miljøer. Eiendomsfondene kom tilbake som kjøpere etter to magre år, men som vi ser var det først i fjerde kvartal at de kjøpte store volumer. Livselskapene derimot var mindre til stede som kjøpere i fjerde kvartal sammenlignet med resten av året, selv om vi vet at de deltok i flere budrunder.
Rapporter om solid verdiøkning på eiendom gjennom 2010, og utsikter til god økonomisk vekst og et godt utleiemarked fremover, gir grunn til å tro at markedet vil holde seg sterkt. Så langt i 2011 er det ikke noe tegn til at de kjøpergruppene som var sterkt på banen i fjerde kvartal ikke skal fortsette aktiviteten, selv om noen muligens trenger et hvileskjær i første kvartal etter en hektisk årsinnspurt.