Boblebad-effekten
Bedrifter på leiemarkedet stiller stadig høyere krav til kontorenes standard og komfort. Skal det være økonomi i å drive utleie av kontorer, kreves en betydelig vekst i leienivåene, skriver analysesjef Ragnar Eggen i en gjestekommentar i Kapital.
Faksimile: Kapital 12/2010
De siste årene er det er det ledigstilt flere store og gamle kontorbygg i Oslo-regionen. I perioden 2005–2008 fikk disse raskt leietagere, men nå, med mer balanse i forholdet mellom leietagere og gårdeiere, er det tøffere å få fylt opp disse eldre byggene.
Kontorbrukerne krever mer kvalitet enn tidligere. Det norske arbeidsmarkedet er fortsatt stramt, og interiør, arealeffektivitet og trivsel på arbeidsplassen betyr relativt sett mer enn man skulle tro i forhold til hva det koster i kroner og øre. Fokus på inneklima, energieffektivitet, miljøbevissthet og generell velstandsutvikling har bidratt til at bedriftenes ansatte er mer kritiske til lokalene enn det de var for bare ti år siden. Dette smitter raskt over på beslutningstagerne.
På slutten av 80-tallet ble det bygget store volumer kontorbygg, og tilsvarende skjedde i perioden 1994–2003. Mange av disse byggene er nå modne for betydelige oppgraderinger. Utleiemeglere merker dette tydelig på bedrifter som søker nye lokaler; både på hva de flytter fra, og hva de flytter til. Interiør og tekniske løsninger blir raskere foreldet, og det kreves oftere enn før større investeringer ved bytte av leietagere.
Til en viss grad reflekteres dette i leienivået – man ser nå at det leies ut flere kontrakter på høye nivåer enn før. Grensen for hvor lavt en utbygger eller eier ønsker å gå i pris, settes delvis av kvalitetskravene de møter i markedet og de tilhørende investeringene. Flere bygg enn før løftes inn i kategorien høy standard, ganske enkelt fordi det er flere som etterspør den slags. Dette gjelder også i det offentlige og i bransjer som tidligere ikke har hatt fokus på kontorbygg.
I boligmarkedet kalles dette av og til for “boblebad-effekten” og betegner en oppgang i boligprisene fordi det investeres mer i interiørdesign, kvalitet og nye tekniske innretninger i boliger generelt, samtidig som komponenten som skyldes beliggenhet ikke har økt i verdi i den grad man skulle tro. Når investeringsbehovet stiger for alle bygg, kreves det en betydelig vekst i leienivåene dersom det skal være økonomi i det å drive utleie.
I disse dager kan regnestykkene til og med vise at det er mer lønnsomt å rive og bygge nytt, enn å rehabilitere gamle bygg – spesielt dersom de gamle byggene sliter med problemer som ikke lar seg utbedre, som små etasjeflater, mange bærevegger eller lav takhøyde.
Utviklingen er litt skremmende for dagens eiere av halvgamle bygg; man risikerer en undervurdering av kostnadene som kan inntreffe i et 5- til 15-års perspektiv. Det er også urovekkende for eierstrukturer som ikke har tilgang til den kompetansen og kapitalen som er nødvendig for å ta de grep som sikrer bygget et “nytt liv” – i hvert fall inntil nye krav til kvalitet, innemiljø eller energieffektivitet dukker opp. Deltagere i for eksempel eiendomssyndikater har sjelden fokus på kostnadene som oppstår ved leiekontraktens utløp. Vi har i det siste også sett flere eksempler på at eiere som evner å starte bygging eller totalrehabilitering uten signerte kontrakter, faktisk vinner leietagere i løpet av de siste 12 måneder før ferdigstillelse, delvis på bekostning av eiere som tilbyr rehabilitering i løpet av 18 eller 24 måneder.
Vår konklusjon på dette er at dagens svakt økende leienivåer ikke nødvendigvis gjør det mer attraktivt å eie eiendom på litt sikt, når det går i tandem med høyere krav til lokalenes kvalitet. I sum blir det tøffere for utleieren, og da spesielt de som ikke har styrke til å “løfte eiendommen” uten først å sikre leiekontraktene. Last artiklen ned som pdf.